動く前の、
土地の健康診断。

「市街化調整区域だから売れない、売れても二束三文」。不動産会社にそう言われ、相続した空き家をどうにもできず持て余していた。だが審査基準に照らして見ると、この土地は譲渡も建て替えも認められる区域に該当していた。「売れない土地」ではなく「買い手にとって使える土地」——そう分かった瞬間、当初あきらめていた価格を上回る条件で売却できた。調整区域という言葉だけで、値付けを下げる必要はない。

「調整区域の畑だから、家なんて建たない」。そう言われ、何年も手をつけられずにいた相続地。しかし制度は少しずつ動いている。指定された既存集落の中であれば、住まいとして活用できる余地があると分かった。「昔からそう聞いている」が、今の基準では正しくないことは珍しくない。放っていた土地に、使い道が戻ってきた。

不動産会社が「接道要件を満たさず、分譲できない」と仕入れを見送りかけた土地。だが「再建築不可」とひと口に言っても、原因は土地ごとに違う。この土地で詰まっていたのは接道だけだった。道路の扱いを見直すことで、再建築できる道が見えた。他社が敬遠して値の付かない土地こそ、原因を特定できれば仕込める案件に変わる。

「開発許可のない造成地だから、駐車場くらいにしか使えない」。そう説明され、活用をあきらめかけていた土地。ところが造成や許可の経緯を丁寧に精査すると、建築にあたって改めて許可を要さないケースに当てはまっていた。「無許可地＝建てられない」は思い込みのことがある。前提を一つずつ確かめると、打ち手は残っていた。

「農地転用が難しく、この立地に商業施設は建てられない」。大型施設の誘致を検討していた事業者が、そう言われて足踏みしていた。ただ、立地の可否は制度だけで決まるわけではない。地元の自治体がその施設を望むかどうかが、大きな分かれ目になる。地域が求める計画に沿えれば、建築の道が開けることがある。壁に見えた要件も、進め方次第で崩せる。

市街化調整区域に蓄電池施設をつくりたい——。立地要件がいくつも立ちはだかり、最初は「難しい」の一言で終わりかけた計画。しかし、地域の脱炭素やインフラに資する施設は、自治体の意向次第で受け止め方が変わる。地元が前向きな計画であれば、調整区域でも可能性は残る。「調整区域だから無理」の、その先に検討の余地がある。